L'achat d'un bien immobilier c'est Le Grand Saut parce qu'il vous engage sur une partie de votre vie et que vous devrez vous investir dans ce projet pour une très longue durée.

Pour cela il est nécessaire pour vous de bien vous informer sur tous les mécanismes du prêt immobilier qui est un point essentiel de votre projet immobilier.
Cette information sur le Crédit Immobilier a pour ambition de vous aider à mieux vous informer sur la jungle des divers modes de financement et à savoir comment sélectionner et mettre en place la meilleure solution de financement pour vous et les vôtres.

I - Le projet immobilier - retour en haut de page

Les questions se bousculent :

Qui sont les principaux interlocuteurs qui interviennent dans mon projet ?
A qui s'adresser pour l'acquisition d'un bien immobilier ?
Qui sont les professionnels à contacter pour faire construire ?
Qui sont les professionnels à contacter pour acheter ou pour réaliser des travaux ?

Les réponses adaptées à toutes ces questions dépendent en premier de la nature de votre projet.

ATTENTION
Quelque soit votre projet, il dépend de votre capacité à le financer, vous devez bien peser toutes les conditions pour réussir un tel projet. Ne pas aller au delà de ses capacités de financement est le principal atout de la réussite car vous ne devez pas oublier que ce projet durera au moins 15 ans et plus voir 25 ans.
Alors toujours consulter votre CONSEILLER en FINANCEMENT qui ne manquera pas de vous aider à définir le montant mensuel que vous pouvez consacrer au financement sans mettre en péril votre trésorerie.
Attention ! Un conseil en financement sérieux ne vous demandera pas d'argent, c'est interdit par la loi.

a - Vous souhaitez faire construire votre logement ?
Vous avez déjà une idée de votre projet, il vous reste à présent à contacter un architecte qui va vous aider à concrétiser votre rêve, vous guider dans la conception de votre futur logement et la réalisation de votre projet avec toutes les garanties d'un professionnel.

- L'Architecte
Il met en oeuvre la réalisation des constructions depuis la conception, l'élaboration des plans, la demande de permis de construire, la réalisation jusqu'à la livraison. En concertation avec son client, l'architecte est amené à imaginer le futur bâtiment, le dessine et évalue le coût de la construction. Après accord de son client sur le projet, il rédige un dossier de consultation des entreprises de construction et analyse ensuite les différentes offres. Il surveille les entreprises jusqu'à la fin du chantier et à la livraison au client c'est-à-dire vous.

- Le constructeur de maisons individuelles ou le promoteur
Le constructeur ou promoteur est une personne physique ou morale dont le rôle est de prendre l'initiative de réalisations immobilières. Il assume la responsabilité du pilotage des opérations et intervient dans les études, la réalisation, la surveillance et la mise à disposition, à l'intention des acheteurs de programmes de construction.

b - Vous souhaitez acquérir un bien déjà construit ?
Si vous souhaitez acheter un logement déjà construit, vous allez consulter un agent immobilier, un promoteur ou bien encore les petites annonces des particuliers. Le notaire intervient alors pour ratifier la transaction.

- L'agent immobilier
C'est un intermédiaire professionnel chargé de mettre en relation les acheteurs et vendeurs, propriétaires et locataires de biens immobiliers et d'aider l'acquéreur à trouver un logement en lui présentant l'ensemble des biens pour lesquels il a un mandat de vente ou de location et à le conseiller dans son choix. Mais attention ses conseils financiers sont limités, pour le financement faites appel à un professionnel du financement.

- Le notaire
Toutes les transactions immobilières doivent être conduites et ratifiées par un notaire. Il intervient aussi bien pour la vente d'un bien existant que pour la construction d'un logement. Le notaire est un officier public, qui exerce également une profession libérale. Les compétences du notaire sont nombreuses: Il doit rédiger la promesse ou le compromis de vente et réunir toutes les pièces administratives nécessaires à la transaction (certificat d'urbanisme, extrait de cadastre). Si l'achat nécessite une hypothèque ou l'établissement d'un Privilège de Prêteur de Deniers, il doit effectuer les démarches administratives auprès du conservateur des hypothèques et des établissements financiers. Il doit également vérifier diverses informations juridiques et d'ordre administratif, afin d'éviter tout problème ultérieur. Ainsi, il doit vérifier par exemple si le bien n'est pas hypothéqué. Il doit rédiger l'acte final de vente et enregistrer la transaction. Il prend en charge les formalités de publicité foncière.


II - Les différents types de prêts - retour en haut de page

Pour financer un bien immobilier, vous pouvez avoir recours à deux types de prêts : les prêts réglementés bénéficiant d'une aide de l'Etat, et les prêts immobiliers classiques non soumis à des conditions réglementaires.

a - Les prêts en devises :

Les prêts en devises Francs Suisse, vos revenus sont constitués essentiellement de cette monnaie, vous pouvez négocier votre prêt en devises.
Ces prêts calculés sont généralement indexés sur un taux court terme (Euribor ou Libor ) trimestriel ou annuel. On peut également avoir des propositions avec taux bloqué de 2 à 10 ans. Plusieurs types d'amortissement peuvent être envisagés :

Constants - Dégressifs - In Fine

Voir nos propositions avec 3ème pilier pour Suisses et ou Frontaliers

b - Les prêts réglementés (non abordés dans ce guide, nous contacter)

Si la nature de votre acquisition ou votre situation personnelle ne vous ouvre pas droit aux prêts réglementés aidés, votre conseil financier va vous proposer alors un prêt immobilier classique. Ces prêts sont plus souples car non soumis à des conditions réglementaires et vous permettront de financer toutes sortes d'opérations immobilières ( achat de terrain et construction, achat neuf ou ancien, résidence principale, secondaire ou locative, travaux... . Nous distinguons dans un premier temps les types de prêt en fonction du type de taux qu'ils proposent. Dans un second temps, nous abordons les options de fonctionnement qui peuvent être proposés :

Principaux type de prêts:

- Les prêts à taux fixe
Votre taux de crédit restera inchangé pendant toute la durée de votre prêt avec une possibilité de moduler les échéances à la hausse comme à la baisse, donc de gérer votre budget dans le temps. Le taux est fixé par contrat à la mise en place du prêt. Quelle que soit l'évolution du marché, il ne peut être modifié. Si cette formule offre la plus grande tranquillité d'esprit, le taux du prêt, en général calculé par rapport au taux des emprunts d'Etat, est logiquement plus élevé qu'une offre à taux révisable.

- Les prêts à taux révisable
Ils sont en général indexés sur un taux court terme (EURIBOR 3 ou 12 mois) et il en existe de deux sortes : Le révisable pur et le révisable capé.

Le prêt à taux révisable pur
II offre un taux de départ particulièrement attractif, calculé à partir d'un taux de référence (par exemple l'EURIBOR) majoré d'une marge. Les variations de ce taux dans le temps suivront très précisément l'évolution de cet indice de référence, sans limitation à la hausse comme à la baisse. Les révisions ont lieu en général une fois par an, mais certaines formules sont révisables trimestriellement. Si l'augmentation du taux n'est pas limitée, les banques proposent souvent un plafond qui limite l'augmentation des mensualités. En cas de hausse, la mensualité augmente dans un premier temps jusqu'à un montant maximum, et une fois celui-ci atteint, c'est la durée du prêt qui augmente.

Le prêt à taux révisable capé
Le fonctionnement de base est le même que pour le révisable pur, avec néanmoins une sécurité complémentaire : l'instauration d'un plafond à la hausse du taux. Ce taux plafond, fixé par contrat à l'origine, ne pourra en aucun cas être dépassé, quelles que soient les variations du taux de référence. Ce "cap" peut s'établir de 1 à 3 points au dessus du taux de départ. Les variations de taux sont donc appliquées de la même manière que pour le révisable pur, mais dans la limite du taux plafond défini au départ. On peut donc dès l'origine calculer la mensualité potentielle maximale qui pourra être atteinte, et ainsi quantifier de manière précise le risque de hausse encouru.

- Les prêts Relais
A taux fixe ou révisable, un prêt relais peut vous permettre de financer une nouvelle acquisition sans attendre la vente effective de votre ancien logement. Il s'agit en fait d'une avance partielle sur le prix à recevoir de la vente à venir. Ce prêt est accordé sur une période de 12 à 24 mois maximum, et son montant peut atteindre 70 à 80 % de la valeur du bien mis en vente (la banque peut demander une expertise), déduction faite des éventuels encours de prêts portant sur ce bien, qui devront être soldés en priorité suite à la vente. Dans la majorité des cas les prêts en cours sur le bien "à vendre" sont rachetés par le nouvel établissement prêteur.

- Les prêts in Fine
Les prêts in fine comportent une période de différé d'amortissement pendant toute la durée du concours, le capital étant remboursé en une seule fois à l'échéance. Les mensualités ne sont donc composées que d'intérêts et des cotisations d'assurances, ce qui permet une déduction maximale dans le cadre des revenus fonciers, et donc une diminution conséquente de la fiscalité liée à ces revenus fonciers. Par contre, son montage impose de disposer à l'échéance de la somme nécessaire au remboursement en une fois du capital prêté.

- Les Principales Options - retour en haut de page

L'option de modulation
Cette option pourra vous être proposée par les banques pour un prêt à taux fixe comme pour un prêt à taux révisable. L'option de modulation permet d'augmenter ou de diminuer le montant de l'échéance de votre prêt pour la durée que vous souhaitez. Cette option peut être généralement utilisée une fois par an, un an au plus après le déblocage complet du prêt. Cette option est généralement assortie de condition d'acceptation et de mise en place précisée dans le contrat de prêt. En particulier, s'il suffit d'une lettre simple pour que le client demande à utiliser cette option, l'établissement prêteur pourra demander une ré-étude partielle du dossier pour accepter ou refuser. A ce titre, cette option n'entraîne pas de majoration du taux mais peut donner lieu à la facturation de frais administratifs qui restent généralement modestes.

L'option de lissage
Cette option pourra vous être proposée par les banques pour un prêt à taux fixe comme pour un prêt à taux révisable. L'option de lissage permet d'intégrer dans votre plan de financement plusieurs prêts ayant des taux bonifiés tels que les Prêt Epargne Logement, les Prêt 1%, Caisse Cadre, Caisse Retraite, et PTZ. Ces prêts ont des durées d'amortissement et des mensualités différentes. La somme de ces mensualités pouvant s'avérer trop lourde, l'option de lissage permet d'adapter dans le temps la mensualité du prêt principal qui constitue la part principale de vos remboursements. Au départ, cette mensualité est réduite au maximum. Elle augmentera au fur et à mesure de l'extinction des différents "Prêts Complémentaires". La mensualité totale reste constante sur toute la durée du prêt.
Désignant le Prêt Principal avec option de lissage, votre banquier pourra parler de "Prêt à Paliers".

- Les Principaux Frais et Indemnités - retour en haut de page

Les frais de dossier
Ils s'établissent en général à 1 % hors taxes du montant du prêt ( TVA 20,6 % ), avec un plafond qui s'établit entre 1.000 et 1.500 Euros TTC. Les frais de dossiers sont inclus dans le calcul du Taux Effectif Global (TEG) Il n'y a pas de frais de dossier sur les prêts 0 % et Epargne Logement.

Les Indemnités ou "Pénalités" de remboursement anticipé
Pour la majorité des prêts, il est contractuellement prévu la perception d'indemnités en cas de remboursement anticipé partiel ou total. Ces indemnités s'élèvent à 6 mois d'intérêt avec un plafond de 3 % du capital restant dû en cas de remboursement anticipé total ou 3 % du capital remboursé en cas de remboursement anticipé partiel. Certains établissements ne facturent pas d'indemnités sur les remboursements anticipés portant sur les prêts Epargne Logement ou sur les Prêts à taux révisable, mais ce n'est pas toujours le cas. Les modalités de remboursement anticipé doivent être notifiées dans les conditions générales de votre contrat d'origine. Pour toutes les offres de prêt émises à compter du 1er juillet 1999, il est désormais interdit à un établissement bancaire de facturer ces pénalités si le remboursement anticipé découle d'un des motifs suivants :

- Vente de la résidence principale suite au changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou du conjoint,
- Décès de l'emprunteur ou du conjoint,
- Cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou du conjoint.

Les Indemnités de Modulation
La modulations de la mensualité - à la hausse comme à la baisse - donne lieu à divers traitements administratifs - analyse du dossier, ré-édition d'offre -, dont le coût peut être re-facturé au client dans une proportion qui est souvent modeste et qui doit être préciser sur le contrat de prêt.

III - Les Assurances - retour en haut de page

On distingue deux types d'assurance-crédit qui ont pour but de protéger l'emprunteur et la banque d'accidents physiques (décès-incapacité) ou de perte de revenus (chômage).

a - L'assurance Décès Invalidité
Elle est obligatoire pour la souscription de tout prêt immobilier et l'assureur s'engage à prendre à charge le remboursement du crédit en cas d'accident conduisant au décès ou à un état important d'invalidité ou à une incapacité de travail de l'emprunteur.

b - L'assurance Perte d'Emploi
Elle n'est pas toujours obligatoire mais peut être demandée par la banque en fonction de votre situation personnelle. Elle compense la perte de revenus de l'assuré en cas de perte d'emploi et prend en charge temporairement tout ou une partie des remboursements du crédit. Elle est soumise à des critères d'attribution et d'application stricts qui dans certains cas peuvent en limiter l'intérêt : durée minimum de présence dans l'emploi pour pouvoir être assuré, délai minimum d'inactivité avant prise en charge par l'assureur des mensualités, durée maximum de prise en charge de l'assuré. Elle est généralement obligatoire chez les établissement de crédits dits "spécialisés" et facultative chez les banques "généralistes". Elle peut se décliner sous différentes formes. Certains contrats d'assurances prévoient que les sommes avancées par l'assureur en cas de sinistre devront être remboursées au terme du prêt.

IV - Les garanties - retour en haut de page

Il existe deux familles de garanties, à savoir les Sûretés Réelles et la Caution.
Elles sont au nombre de deux :

- Le privilège de prêteur de deniers
Il s'agit de la garantie principale exigée dans le cadre d'une transaction portant sur un immeuble ancien ou neuf livré clefs en main. C'est une garantie donnant à la banque la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties en cas de défaut de paiement de l'emprunteur portant sur le capital, les intérêts et les frais accessoires restant dus.

- L'affectation hypothécaire
Elle concerne un bien qui n'existe pas au moment de la transaction. Elle est notamment destinée à garantir le financement des différents frais, à savoir les frais de notaire, d'agence, d'architecte et de principalement des travaux. C'est la garantie traditionnelle prise lors d'une transaction portant sur des biens neufs achetés en Vente en Etat Futur d'Achèvement ou construits, notamment dans le cas d'un Contrat Construction de Maison Individuelle - CCMI.